La fin des aides fiscales et la hausse des taux d’intérêt provoquent une crise profonde du logement dans la Ville rose.
Le marché s’effondre face au retrait des investisseurs
Les chiffres du marché du logement neuf à Toulouse sont très mauvais. En effet, les ventes sont tombées à leur niveau le plus bas depuis près de 25 ans. Ceci est une situation très critique pour la métropole. La baisse des ventes a continué sans s’arrêter durant toute l’année 2025. Cette chute historique est le résultat de deux gros problèmes. D’abord, les banques ont rendu l’accès au crédit plus difficile. Les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés. De plus, la fin du dispositif fiscal Pinel a fait fuir les investisseurs. Ce dispositif offre une aide financière pour l’achat de logements destinés à la location. Les investisseurs étaient majoritaires sur le marché toulousain pendant longtemps. Mais maintenant, leur rôle est fortement réduit. Auparavant, les investisseurs réalisaient plus de la moitié des achats de logements neufs. Aujourd’hui, cette partie est descendue à un quart ou même un cinquième des transactions totales.
Ce recul des investisseurs est très net et il a de fortes conséquences sur la production. La crise nationale du logement neuf touche particulièrement Toulouse même si la ville reste dynamique. La capacité d’achat des ménages est faible. Stéphane Aubay vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers a donné une explication claire sur ce problème. Il a déclaré que « les acquéreurs ont perdu 25 % de pouvoir d’achat immobilier lorsque les taux sont passés de 1 à 4,5 % ». Cette perte de pouvoir d’achat bloque de nombreux projets d’achat de maisons ou d’appartements. La conséquence directe de la baisse des ventes est une chute de l’offre. Le nombre de logements neufs disponibles à la vente est très faible.
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L’adhésion aidée tente de compenser cette chute
Le marché doit trouver de nouvelles solutions pour se stabiliser et pour réparer. La fin du dispositif Pinel crée un déséquilibre important. En effet, cette aide permettait de financer des programmes immobiliers complets. L’argent des investisseurs aidait à construire des logements pour tous. Michaël Merz a rappelé que « de nouveaux équilibres d’opération doivent être trouvés sans la péréquation qu’apportait le Pinel ». Les professionnels recherchent donc des solutions pour construire sans les investisseurs. Cependant, il existe une petite lueur d’espoir dans ce contexte difficile. Les ventes de logements neufs aux personnes qui veulent vivre dans ces biens sont en augmentation. Ces acheteurs représentent désormais le cœur du marché.
Les dispositifs dits aidés montent en puissance. Il s’agit des ventes en TVA réduite ou des systèmes comme le Bail Réel Solidaire BRS. Le Prêt Social Location-Accession PSLA est aussi plus utilisé. Ces mécanismes permettent aux ménages modestes ou primo-accédants d’acheter leur résidence principale. Ces ventes aidées progressent fortement en volume. Elles sont essentielles. Mais elles ne suffisent pas à compenser le retrait massif des investisseurs et la chute de la production de logements neufs. Il y a un grand risque que l’offre ne réponde plus aux besoins de la population qui augmente à Toulouse. Le stock de logements neufs disponibles est historiquement bas. La crise de 2025 est donc une crise de l’offre et de la demande. Elle exige des solutions rapides de la part des acteurs publics et privés pour relancer la construction dans la métropole.